Artigos 565 a 578 do Código Civil (2002)
Sobre o contrato de locação
De acordo com o Código Civil (2002), em um contrato de locação, uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de uma coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Obrigações do locador
O locador tem duas principais obrigações. A primeira é entregar a coisa alugada em condições de uso: ele deve entregar o bem com suas pertenças em estado adequado para o uso a que se destina e mantê-lo nesse estado durante o contrato, salvo cláusula em contrário.
A segunda obrigação do locador é garantir o uso pacífico do bem. Durante o contrato, ele deve assegurar que o locatário possa usar o bem sem ser perturbado por terceiros.
Responsabilidades em caso de deterioração
Pode haver situações em que o bem alugado se deteriora sem culpa do locatário. Nesses casos, este pode pedir a redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato, se o bem não mais servir ao seu propósito original.
Proteção contra terceiros e vícios ocultos
O locador deve proteger o locatário contra embaraços e turbações de terceiros que reivindiquem direitos sobre o bem alugado. Além disso, é responsável por defeitos anteriores à locação que possam afetar o uso do bem.
Deveres do locatário
São deveres do locatário:
a) usar o bem conforme os usos convencionados ou presumidos e tratá-lo com cuidado;
b) pagar o aluguel nos prazos ajustados ou, na ausência de ajuste, segundo o costume local;
c) levar ao conhecimento do locador quaisquer perturbações de terceiros; e,
d) devolver o bem no estado em que foi recebido, exceto pelas deteriorações naturais decorrentes do uso regular.
Consequências do uso indevido
Se o locatário usar o bem de maneira diversa do ajustado ou causar danos por abuso, o locador pode rescindir o contrato e exigir indenização por perdas e danos.
Rescisão e penalidades
O locador não pode reaver o bem antes do vencimento do contrato sem ressarcir o locatário por perdas e danos. Da mesma forma, o locatário não pode devolver o bem antes do prazo sem pagar a multa proporcional prevista no contrato. Ponto de atenção: cláusula de multa.
Prorrogação da locação
Se, ao fim do prazo, o locatário permanecer na posse do bem sem oposição do locador, a locação é considerada prorrogada por tempo indeterminado. Ponto de atenção: cláusula de prorrogação.
Alienação do bem durante a locação
Caso o bem seja alienado durante a locação, o novo proprietário não é obrigado a respeitar o contrato, se não houver cláusula de vigência em caso de alienação registrada. Ponto de atenção: cláusula sobre alienação.
Transferência por morte
A locação por tempo determinado se transfere aos herdeiros do locador ou locatário em caso de morte.
Benfeitorias
O locatário tem direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis feitas com o consentimento do locador, salvo disposição em contrário. Ponto de atenção: cláusula sobre benfeitorias.
Importante:
No caso de imóveis urbanos, aplica-se a Lei 8.245 (1992), isto é, a Lei da Locação Urbana (1991).
