Disposições gerais
Locação em geral e sublocação
Artigos 1. ao 16. da Lei de Locação Urbana
Sobre a Lei de Locação
De acordo com a Lei 8.245 (1991), a Lei de Locação Urbana, a locação de imóvel urbano é por essa regulada.
São regulados pelo Código Civil e por leis especiais:
a) Locações
- Imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios, autarquias e fundações públicas;
- vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos;
- espaços destinados à publicidade; e,
- apart-hotéis e hotéis-residência que prestam serviços regulares.
b) Arrendamento mercantil (leasing) em qualquer modalidade, regulado por normas específicas.
Solidariedade entre locadores e locatários
Quando existem múltiplos locadores ou locatários, entende-se que eles são solidários, a menos que estipulado o contrário. Nos casos de habitações coletivas multifamiliares, presume-se que os ocupantes são locatários ou sublocatários.
Prazo de locação
A Lei permite que o contrato de locação seja ajustado por qualquer prazo, mas exige a concordância do cônjuge se o prazo for igual ou superior a 10 anos. Na ausência dessa concordância, o cônjuge não é obrigado a observar o prazo excedente.
Rescisão durante o prazo do contrato
Durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel alugado. O locatário pode devolver o imóvel, mas deve pagar a multa pactuada proporcional ao período restante do contrato.
Se a devolução do imóvel for por transferência do locatário por seu empregador, a multa é dispensada, desde que o locador seja notificado com 30 dias de antecedência.
Ação de despejo
Independentemente do motivo do término da locação, a ação adequada para o locador reaver o imóvel é a ação de despejo, exceto se a locação terminar devido a desapropriação.
Denúncia de locação por prazo indeterminado
O locatário com locação por prazo indeterminado pode denunciá-la com aviso prévio por escrito de 30 dias. Na ausência de aviso, o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos.
Extinção de usufruto ou fideicomisso
A locação pode ser denunciada em casos de extinção de usufruto ou fideicomisso, com prazo de 30 dias para desocupação, a menos que haja consentimento escrito do nuproprietário ou fideicomissário.
Alienação do imóvel durante a locação
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, exceto se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Motivos para desfazer a locação
A locação pode ser desfeita por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento, ou necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
Transmissão da locação por morte do locador ou do locatário
A locação se transmite aos herdeiros do locador em caso de morte.
Em caso de morte do locatário, a locação residencial se transmite ao cônjuge sobrevivente ou companheiro, herdeiros necessários, ou pessoas dependentes economicamente, desde que residentes no imóvel.
Para locações não residenciais, a locação se transmite ao espólio ou sucessor no negócio.
Separação ou divórcio
A locação residencial continua automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel em casos de separação, divórcio ou dissolução de união estável.
Cessão, sublocação e empréstimo do imóvel
A cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel dependem de consentimento prévio e escrito do locador.
Sublocação
São aplicadas às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, estão resolvidas as sublocações, estando assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Referências:
Lei 8245 (18/10/1991) - locação de imóveis urbanos (residenciais, para temporada e comerciais)
Lei 4.504 (30/11/1964) - Estatuto da Terra (arrendamento de imóveis rurais, nos artigos 92 e seguintes)
